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我想讓您清楚知道的是

 

買房子時,除了找房地產房仲之外,也可以自己上實價登錄查詢!

 

想要買房子的時候,發現不只仲介公司有好多家、台北地區房仲品牌除了信義永慶之外是直營店其他大多是加盟店,

 

加盟店一個區域還有許多同品牌的加盟店!

 

到底要找哪一家房仲品牌??找哪一位房仲買房子??還是找屋主自行購買??

 

 

這篇一次文章相信您內心有無數個的問號!

 

Q1:何謂房仲品牌直營店加盟店?

直營店成本由總公司負擔,包含新人教育訓練,各店營銷廣告店租,成本多由總公司統一控管

加盟店則是由店東負責本店營銷,新人教育訓練,每個月繳交加盟金給品牌業者等等。

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Q2:「直營店」和「加盟店」有什麼優缺點?

直營店由總公司訓練員工, 通常都是剛出社會新鮮人,素質整齊, 聯賣制度強,例如一間品牌直營店共60家,委託當地直營品牌仲介,可以60間店家一起幫忙銷售;相對的加盟店,通常是有經驗的仲介人員,經驗足夠,比較能掌握客戶需求,比較能節省時間,精準配對。

加盟店通常是由TOP1直營店業務人員出來創業,成本由店東管控,服務費有談判空間,但是業務人員素質參差不齊,銷售物件地區性比較有局限,所以直營店服務費談判空間小,議價空間有待商量。

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Q3:跟加盟店房地產房仲購買會比較不好嗎?

答案是不會,因為一家加盟店通常都是區域性的,店東也會擔心在本區域服務不好,客戶情緒處理不好會帶來反效果,所以通常會盯緊業務售後服務,另外房仲只是買賣雙方溝通的橋梁,例如:真的遇到漏水,是由賣方在保固期內修繕,房仲都會幫忙協調處理。通常加盟店員工不是社會經驗較豐富的人員就是比較有經驗的房仲人員,處理方式會比較有圓滿。

Q4:到底跟「直營店房仲」和「加盟店房仲」購買哪個比較便宜?

內政部規定: 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% ,由於直營店服務費由總公司決定,議價空間有限;加盟店業者,通常談判或簽約當下,店東長一定會在,可直接談取議價空間,加盟店通常會比較便宜些。

Q5:直接跟屋主購買到底有沒有比較好?

通常買方直接跟屋主購買房屋,雖然不用付仲介費,屋主心態也會想省仲介費所以其實是一樣的,有可能買方談判技巧比較不好,自己買貴也不知道,買賣房屋最主要是注意交易安全與售後服務,所以建議買方不要為了省那幾%的仲介費,自己去承擔被詐騙的風險與購屋後的細節處理。

Q6:購屋後須付的隱形費用有哪些?

購買房屋後,買方須繳納之稅費包括:印花稅、契稅、登記規費、書狀費、代書費等等。

稅費總類 課徵內容 繳稅計算 課稅時機 備 註
契稅
  • 出售土地:免徵
  • 出售房屋:按契據金額課徵
  • 契價 × 6%
核定稅額通知書送達後30日內  
印花稅
  • 按契據金額課徵
  • 建物契價 × 0.1%
  • 土地公告現值 × 0.1%
買賣過戶時  
代書費
  • 過戶費用
  • 每筆費用約12000元
買賣過戶時  
  • 抵押權設定費用
  • 每筆費用約5000元
買賣過戶需貸款時  
監(公) 證費
  • 監證費(公證費)
  • 監證:契價 × 1%
  • 公證:契價 × 0.1%
買賣過戶時 目前可不辦理
房屋稅
  • 未依土地法徵收土地改良物之地區
  • 住家:房屋現值 × 1.2%
  • 營業:房屋現值 × 3%
  • 非住家非營業:房屋現值×2%
5月1日至5月31日 每年一般採使用者付費原則
地價稅
  • 已規定地價之土地 (課徵田賦者除外)
  • 自用住宅、國宅、勞工住宅:申報公告地價總額 × 0.2%
  • 私有一般:按申報公告地價總額累進計算,約為 1%~ 5.5%
  • 工業用地等:申報公告地價總額 × 1%
每年11月1日至11月30日 依雙方約定為之

 

Q7:現在房市低迷,如何買到好房?

建議1:別出芭樂價,出價前先看實價登錄做功課 房仲業者表示雖然這個道理大家都懂,但是出芭樂價的還是有,通常這些談也談不動,他建議買方出價前還是先看實價登錄做功課,不僅出價較合乎行情,仲介去跟屋主談才有施力點,他也強調,今年房市差,多數人還是在場外觀望,因此要像前年的新行情不容易,除非真的喜歡,否則別追價。

建議2:開價要從7折殺?別聽他們亂說! 他表示,雖然還是有屋主愛開高價,但是開價與成交價是兩回事,所以專家學者說開價要從7折殺這種說法不能拿來當出價依據,「能當依據的只有行情,也就是實價登錄或是需求」。

建議3:別拿房屋缺點跟屋主議價 其實房仲都知道 很多買家都會以嫌棄房子的某些缺點來跟屋主議價,不過房仲業者認為,這樣的議價方式並不會讓屋主降價,只會讓屋主感覺不好,仲介也更難談價。他直言,買家看到的缺點其實房仲都知道,也早就跟屋主議價過,所以「會在意或不喜歡就不要買,這麼多房子不怕看不到喜歡的」。

建議4:出價要出行情價,是回不去屋主當初的購入成本 儘管房市現況低迷,屋主有讓價意願,不過房仲業者認為,想要屋主以當初購入成本多加一點賣出,他覺得不可能。他假設,屋主10年前以300萬元買入,不過10年後的現在賣的行情在700萬元,想叫屋主以350萬元「有賺就賣一賣」,根本不太可能。

建議5:不要一直回頭看房價,只會越看越沮喪 房仲業者認為,就是因為台灣法治不健全,才會讓有一些人藉機利用炒作房子賺錢,但是在台灣有些物品折舊後價值就會貶低,但就房子而言是越舊越貴,所以建議買家,不要一直想以前的房子有多便宜,這樣不但買不到房子,只會讓心情更沮喪而已。

建議6:別管房價漲跌,有自備款就先買房 他認為,目前觀望氣氛濃厚、屋主也有讓價意願,是個不錯的進場時機點,畢竟房價要下修幅度也不大,多半是盤整或行情中低點而以,加上台灣人有追高的習慣,所以他建議,雙北以南的買家若有預算壓力,先買2房卡位都好,等到有需求再換大房,因為房價如果漲,你的房子也跟著漲,賣掉後的錢還可以當作要買另一間坪數更大房屋的頭期款;若是房價跌,也不是只有跌你一家,就算賣掉買別間也沒有吃虧。

建議7:投資客的房子瑕疵多,能不買就別買 投資客的房子通常看起來都光鮮亮麗,但是房仲業者提醒,亮麗的背後搞不好都是壁癌、漏水,「很少有投資客會有良心到處理好再賣」,另外,他也直言,投資客很看重投報率,所以仲介很難說服降價,只好轉向要買家加價。因此他建議,除非地理位置、坪數或房屋本身條件都讓你很滿意,否則出價最多出在實價登錄的高點就好,不然實在沒有必要幫投資客創造新行情,房子不是只有一間再看就好。

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